Trolls et état descriptif de division

Le monde enchanté du principe de La Rochelle

Dans le dernier numéro des Informations Rapides de la Copropriété (IRC) (octobre 2017), la notaire Sylvie BOUCHET publie (p. 9) une tribune libre intitulée « Le principe de La Rochelle ».

Elle rappelle que, selon ce « principe », « l’établissement, et a fortiori la modification d’n état descriptif de division d’une copropriété, dès lors que celui-ci est accompagné d’un plan dressé au vu de mesures précises, relève de la compétence exclusive du géomètre-expert ».

En effet, les géomètres-expert ont un monopole sur les études et travaux avec plans et documents topographiques qui fixent la limite des propriétés (article 1 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946).

Selon Sylvie BOUCHET, « le géomètre-expert traduit juridiquement la division de l’immeuble et les règles permettant son bon fonctionnement dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, après un travail technique de mesurage ».

Dès lors, la tribune vise à démontrer que le notaire et le géomètre-expert doivent travailler la main dans la main pour conseiller au mieux les copropriétaires lors de l’établissement des règlements de copropriété et des états descriptifs de division (EDD).

De très nombreux citoyens ne sont pas convaincus. Pour échapper au coût du notaire et du géomètre-expert dont ils estiment qu’ils ne les conseillent pas de manière fiable, des tenants de l’habitat participatif en viennent à rédiger des règlements de copropriété et des états descriptifs de division tous seuls.

Cette attitude est compréhensible.

Géomètres-experts, notaires et promoteurs

Les notaires et les géomètres-experts sont évidemment les amis des promoteurs immobiliers qui représentent une grande partie de leur clientèle. La défiance envers ces professionnels est donc naturelle de la part de ceux dont l’action vise justement à se passer de la promotion immobilière. Celui qui est payé par vos ennemis est automatiquement en conflit d’intérêts quand il prétend vous conseiller.

Tous ceux qui n’aiment pas l’idéologie individualiste de la propriété individuelle illusoire ont donc de bonnes raisons de ne pas accepter la propagande du notariat et des géomètres-experts.

Pour ne rien arranger, des notaires ont également rédigé des règlements de copropriété dont les juges notent qu’ils sont bourrés de clauses réputées. Des EDD sont estimés par les tribunaux comme remplis de considérations illicites alors qu’ils ont été établis par des géomètres-experts.

Dans le monde des garanties citoyennes objectives, c'est-à-dire vérifiables, celui qui fait partie d’une profession dont la défaillance est prouvée n’a plus à réclamer la confiance de qui que ce soit à ce titre. Les habitants sont donc bien fondés désormais à se forger leur propre avis sans accorder de valeur aux conseils de professionnels qui ne sont ni en position de les éclairer du fait de conflits d’intérêts, ni en capacité de prouver leur compétence du fait d’écarts reconnus par la justice et qui n’ont pas été empêchés par les autorités ordinales.

Cela n’autorise pas les citoyens à faire n’importe quoi quand ils se passent de professionnels.

Le contenu obligatoire du règlement et de l’EDD

Le même numéro des IRC fait également paraître un entretien avec le géomètre-expert Denis BRACHET. Le texte est intitulé « Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division  relèvent de deux régimes juridiques distincts » (p. 11 de la revue).

Le règlement de copropriété est, effectivement, un document contractuel dont le contenu doit être conforme à de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (voir ses articles 8 et 43).

L’état descriptif de division relève d’un autre régime.

En copropriété, tout lot comprend des parties privatives et est affecté d’une quote-part de parties communes.

On rappelle l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Cela implique donc trois critères pour répartir les quotes-parts, soit la consistance, la superficie et la situation. Ces critères sont supplétifs (« dans le silence ou la contradiction des titres »), ce qui signifie que le règlement de copropriété, document contractuel, peut y déroger.

On rappelle également l’article 10 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.  

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.  

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.  

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »

Cet article est d’ordre public, ce qui signifie que toute stipulation du règlement de copropriété qui y dérogerait serait réputée non écrite.

Ainsi, et comme le note Denis BRACHET, un règlement de copropriété peut prévoir librement la répartition des quotes-parts concernant les votes. Par contre, en ce qui concerne les charges, il faut respecter impérativement les critères de la consistance, de la situation et de la superficie.

Parce que de trop nombreuses erreurs ont été commises, le législateur a exigé qu’à partir de 2002, les états descriptifs de division incorporés dans les règlements de copropriété indiquent la méthode de calcul et les éléments pris en considération. Cela vaut donc aussi pour des géomètres experts, ce qui montre que la confiance règne par rapport à la qualité des prestations passées…

Et maintenant, au travail !

Rien dans la loi n’empêche les habitants de préparer eux-mêmes le règlement de copropriété et l’état descriptif de division mais pas en travaillant n’importe comment.

Le règlement de copropriété doit incorporer tous les textes d’ordre public. Legifrance n’étant pas fait pour les chats, il n’y a rien de plus facile que de faire un copier-coller tout en citant clairement les textes. Ainsi, le notaire qui publie l’acte peut vérifier qu’au moins on ne lui demande pas de procéder au dépôt d’âneries au rang de ses minutes.

Pour l’EDD, les citoyens habitants rédacteurs doivent faire référence aux critères et aux méthodes de mesure en citant explicitement des ouvrages techniques destinés aux géomètres-experts.

S’ils ont l’intelligence de faire cela, les citoyens comprendront alors la valeur du regard critique de relire leurs écrits en rappelant bien que le notable, qu’il soit notaire ou géomètre-expert, n’est pas légitime pour employer l’argument d’autorité, au vu des conflits d’intérêts dont chacun doit rester conscient. Il ne peut s’exprimer qu’en étayant son propos soit sur une disposition législative d’ordre public, soit sur un élément technique validé par la bibliographie professionnelle reconnue.

Charlatans idéalistes et refus du sérieux

Seuls les citoyens qui ont travaillé pour contrôler les professionnels du droit ou du mesurage peuvent ensuite se plaindre s’ils sont victimes d’une omerta malveillante.

Encore faudrait-il que cette omerta existe.

Des notaires acceptent le dépôt d’actes rédigés par des coopérateurs, du moment que les documents sont sérieux, bien entendu. Ceux qui veulent des adressent peuvent demander au LGOC.

Cela signifie que des notaires préférant sans doute travailler avec des promoteurs acceptent d’aider des habitants qui agissent par eux-mêmes. On ne peut pas demander à ces notaires la lune, et notamment pas d’aller à l’encontre des idées qui restent les leurs. Par contre, ils n’empêchent pas les citoyens d’agir et il faut les en remercier.

Dès lors, les populistes du participatif seraient bien avisés de réfléchir avant de vitupérer contre les juristes et les professionnels de l’immobilier. S’il s’agit d’injurier les notaires qui refusent d’enregistrer des torchons, ce n’est pas acceptable.

Quand les habitants ne veulent rien faire et s’en remettent aveuglément au notaire et au géomètre-expert, qu’ils ne viennent pas pleurnicher ensuite. Les pratiques des professionnels sont évidemment classiques et correspondent à ce que souhaitent les promoteurs immobiliers. C’est normal et il en résulte la banalisation des immeubles en copropriété issus de l’habitat participatif. Ce n’est pas de la faute des notaires et encore moins des juristes qui sérieusement étudient en public les critères juridiques de la participation.

Tant qu’il y aura des trolls libéraux libertaires

Les crapules, dans la situation présente, ne sont ni les notaires, ni les géomètres-experts mais bien les charlatans libéraux libertaires. Sous prétexte d’idéalisme qui cache en fait une volonté de se forger des rentes indues, ils sont incapables de mettre les mains dans le cambouis et de respecter le travail des autres pour contrôler réellement les professionnels. Ce faisant, ces individus se rendent complices du statu quo, comme les gauchistes qui se sont changés en meilleurs défenseurs du capitalisme sauvage.

Les propagandistes de la participation qui appellent les habitants à la nullité juridique transforment donc les citoyens en proies désarmées face aux mauvaises habitudes ambiantes.

Les professionnels du droit et du mesurage n’en sont pas responsables. Ils ne font qu’être guidés par leurs intérêts bien compris, ce qui est tout à fait humain.

Si les citoyens étaient plus avisés, instruits et exigeants, le travail des notaires et des géomètres-experts ne pourrait d’ailleurs que s’en trouver amélioré.

Les marchands de rêveries qui empêchent les citoyens d’être acteurs de leur propre destin sont donc les principaux responsables des malheurs présents.

Comme ces individus malveillants sont prompts aux attaques et au harcèlement de ceux qui ont fait leur preuve, ce sont des trolls.

Tant qu’il y aura des trolls empêchant l’action collective et discréditant ceux qui proposent des performances vérifiables sur la base d’éléments étayés, on ne peut espérer que le travail soit bien fait.

CQFD