vendredi 19 mars 2021

Conseil syndical et service coopératif d’entretien

 

Selon certains, les ménages vont se substituer aux professionnels pour se procurer à eux-mêmes un service de meilleure qualité et pour moins cher en copropriété. Une telle lubie semble exécrable. En effet, cette dynamique conduit à l’entre-soi entre les ménages compétents, avec aversion vis-à-vis des gêneurs.

 

Une tolérance jurisprudentielle

 Dans un immeuble de Bourgogne, l’assemblée générale des copropriétaires a délégué aux conseillers syndicaux qui le souhaitaient diverses tâches. Il s’agissait de remplacer les ampoules, procéder à de petits travaux d’électricité sous observation d’un bureau de contrôle, déneiger, procéder au salage, tailler les haies, ramasser les papiers et entretenir les massifs. Pour ces actions bénévoles, les conseillers syndicaux étaient couverts par l’assurance contractée par l’immeuble.



 Des copropriétaires ont contesté la résolution intervenue, en remarquant que le syndic de copropriété, seul responsable de sa gestion, ne peut se faire substituer (article 18 point IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En outre, les copropriétaires contestataires regrettaient que les missions soient données au conseil syndical et ses membres et non à une personne spécifique déterminée. Il est vrai que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale. Seul le syndicat des copropriétaires l’a.

 Dans un arrêt important et d’ailleurs publié, la Cour de cassation a rejeté les arguments des copropriétaires contestataires (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-22.593). La haute juridiction a estimé que « ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l'assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant de l'immeuble ».


 Qu’est-ce que la doctrine ?

 Cette solution a été accueillie de manière inégale en doctrine.

 La doctrine juridique est constituée par l’ensemble des commentateurs intervenant dans les revues de droit à direction scientifique universitaire. En droit de la copropriété, ces revues sont notamment l’AJDI, les Annales des loyers, les Informations Rapides de la Copropriété, Loyers et Copropriété, la Revue des Loyers et la Semaine Juridique édition notariale.

 Administrer (gérée par l’UNIS, syndicat de professionnels) peut être assimilée à une revue doctrinale du fait de l’intervention fréquente d’universitaires en son sein.

 Il n’en va pas de même pour des revues comme la RFCP ou Droits et construction sociale, présentées par le LGOC dans ce blog. Elles ne sont pas doctrinales au sens strict puisqu’elles sont à direction associative, tout comme la Revue de l’Habitat (gérée par la Chambre Nationale des Propriétaires), 25 millions de propriétaires (UNPI), Copropriétaires (CLCV) et CGLmag (CGL).

 

Enthousiasme doctrinal variable

 L’idée qu’une assemblée générale de copropriétaires puisse déléguer à un conseil syndical des tâches d’entretien a été plus ou moins bien acceptée par les commentateurs.

 Jean-Marc ROUX a approuvé la solution, en soulignant bien qu’il ne s’agissait pas pour le conseil syndical de se substituer au syndic mais plutôt de fournir des prestations sous son contrôle et cela dans le but de faire des économies (Annales des Loyers, nov. 2016, p. 78).

 Guy VIGNERON et Christelle COUTANT-LAPALUS ont été assez neutres (Loyers et Copropriété, nov. 2016, com. 238).

 Daniel TOMASIN a manifesté une certaine réticence ironique, tout en insistant sur l’importance des assurances devant couvrir les conseillers syndicaux dans cette hypothèse (« Conseil syndical ou service d’entretien coopératif ? », AJDI, févr. 2017, p. 124).   

 Tous ces grands auteurs n’ont pas abordé l’essentiel, à savoir les risques sociologiques induits par une telle évolution.

 

Coopération précaire

 L’idée selon laquelle les consommateurs vont agir ensemble pour produire à moindre coût ce dont ils ont besoin est ancienne, comme le présent blog l’a rappelé (« La République coopérative de J. F. Draperi » et « Servus servorum Dei : hommage à John Bellers »).

 Le gouvernement actuel encourage d’ailleurs la gestion de forme coopérative, où le syndic est automatiquement le président du conseil syndical (fiche copropriété n° 12 des Garanties Citoyennes, Facilitation de la forme coopérative).

 Toutefois, ce mode de gestion reste fragile, le retour à la gestion classique étant très facile en cas de démobilisation des copropriétaires volontaires pour s’impliquer (fiche copropriété n° 13 des Garanties Citoyennes, statut du syndic coopératif).

 Dans un tel contexte, rares sont les immeubles où la gestion de forme coopérative est fiable et durable. Ceux qui s'investissent attendent les mêmes efforts des autres. Une telle réciprocité est à la base du comportement coopératif. Or, des ménages divers n'auront jamais les mêmes facultés d'implication. Une homogénéité de population ainsi qu’un forte investissement identitaire des habitants dans le collectif paraît nécessaire.


Entre-soi

 Puisqu’il est impossible de filtrer les acquéreurs en copropriété, seules des charges lourdes dissuadant les ménages ayant des idées spéculatives peuvent maintenir l’harmonie sociale nécessaire et la cohésion entre copropriétaires impliqués. Ce filtrage par l'argent n'est pas favorable à la coopération sur les tâches les plus humbles, sauf à ce qu'une sorte de dynamique sectaire se mette en place, avec lien social contraint lors des travaux accomplis. Ceux qui veulent garder de bons contacts avec leurs voisins sont alors tenus de s'impliquer.

 On comprend ensuite que le monde de la coopération en copropriété soit accusé de favoriser l’entre-soi (Stéphanie LAPORTE-LECONTE, « L’ ‘‘entre-soi’’ et le mouvement coopératif en copropriété », AJDI, avril 2015, pp. 257 à 263).

 Pour l’éviter, d’autres mécanismes que la copropriété semblent préférables, et notamment les organismes de foncier solidaire qui peuvent conférer des baux réels solidaires en cédant des logements sans gêner les habitants avec le gestion des parties communes (voir BRS et copropriété sans parties communes).

 Le défi sera ensuite de démocratiser la gouvernance de ces offices tout en permettant aux habitants de s’y impliquer bénévolement pour entretenir les locaux. Rien ne l’interdit légalement. Rien n’y oblige non plus.