L’association LGOC, qui gère le présent
blog, n’a jamais caché ses réserves face au PUCA (Plan Urbanisme Construction
Architecture), une officine technocratique cogérée par le ministère de l’environnement
et celui du logement. En fait, le problème se situe moins au niveau des
personnes que des méthodes.
Abus de langage,
y-a-P(L)UCA ?
En ces temps de pandémie, les colloques et les conférences se raréfient. Les webinaires n'en sont que plus importants. Dans ce cadre, le PUCA et l’association QualiSR ont pratiqué un intéressant échange de bons procédés.
L’association QualiSR a organisé, le 22 octobre 2020, un webinaire pour « endiguer la mondée de la fragilisation des copropriétés » et a invité le PUCA à s’y exprimer, tandis que le PUCA a organisé, le 06 novembre 2020, un webinaire pour « Comprendre les copropriétés pour mieux les rénover » et a invité l’un des dirigeants de QualiSR à s’y exprimer, même s’il a été un peu bousculé en raison du manque de temps.
Monsieur Jose de JUAN MATEO, directeur délégué de PROCIVIS et l’un des dirigeants de QualiSR (actuellement présidée par Olivier SAFAR, vice-président de l’UNIS) a été interrompu lorsqu’il a évoqué la différence entre « copropriétés dégradées » et « copropriétés fragiles », Madame Eva SIMON, coordinatrice des programmes au PUCA, ayant répliqué « Côté recherche, on n’est pas très à l’aise » avec cette distinction (voir le replay vers 1 h 48’ 30’’).
Eva SIMON préfère le concept de « copropriété populaire » vanté par la remarquable sociologue Marie-Pierre LEFEUVRE, membre de son jury de thèse, par la jeune doctorante Flavia LEONE et par divers intervenants non juristes.
PROCIVIS, un groupe qui a fait la preuve de sa compétence en matière de redressement des syndicats des copropriétaires, s’est donc fait corriger en public à mauvais escient par des spécialistes des sciences humaines qui ne connaissent pas forcément la terminologie juridique.
En effet, la copropriété est un régime, pas un groupe social ou même un immeuble bâti (comme le disait Pierre CAPOULADE, principal rédacteur de la loi du 10 juillet 1965, que cet abus de langage énervait souverainement, voir « La copropriété sous contrôle », Administrer, n° 478, juillet 2014, pp. 5 à 18).
Entre-soi, y-a-P(L)UCA ?
Il n’est pas surprenant qu’au plan terminologique, l’association QualiSR produise un discours mieux élaboré que celui du PUCA.
L’association QualiSR, fondée à l’initiative de l’ANAH et des pouvoirs publics, réunit autour d’elle la FNAIM, l’UNIS, PROCIVIS, l’UNARC, l’USH, la Fondation Abbé Pierre, la CLCV et des opérateurs comme SOLIHA. Le but est de faire émerger une certification pour les syndics devant redresser des syndicats de copropriétaires connaissant des difficultés.
Un référentiel a été établi en mars 2018 et a été validé par la COFRAC. Nous avons loué dans un livre publié cette démarche, en donnant la parole notamment à SGS, le groupe qui pratique les audits pour certifier les syndics (Syndics. La Prévention des différends, pp. 26 et 359). Le référentiel est d’autant plus intéressant qu’il a été construit de manière pluraliste, l’UNARC, la CLCV, la FNAIM et l’UNIS n’ayant pas les mêmes avis sur tout, et ce ça, ce n’est rien de le dire (pour paraphraser Mickey3D).
Le PUCA, quant à lui, a lancé seul dans son coin un appel à projet de recherche sur la « transition juridique en copropriété » pour réfléchir à l’encouragement des travaux d’économie d’énergie dans les immeubles (« Vers une transition juridique ? », Informations Rapides de la Copropriété n° 614, déc. 2015, pp. 6 à 8).
Eva SIMON, polytechnicienne, docteure en sciences politiques (Marie-Pierre LEFEUVRE ayant été rapportrice au sein de son jury de thèse, lien), est devenue responsable du projet relatif à la transition juridique, où l’équipe conduite par Marie-Pierre LEVEUVRE a été retenue…
Marie-Pierre LEFEUVRE est une excellente sociologue avec laquelle l’association LGOC a eu l’honneur de travailler. C’est la spécialiste incontestée de la sociologie des immeubles en copropriété difficiles (La Copropriété en difficulté : faillite d’une structure de confiance, Editions de l’Aube, 186 p., 1999).
Quant à la thèse d’Eva SIMON, elle était
impressionnante.
Le fait de retenir ces deux chercheuses pour réfléchir sur les difficultés en copropriété était donc particulièrement opportun. C’est le mode de fonctionnement du PUCA qui est problématique. Il conduit à dévaloriser les travaux instructifs, en glissant vers la propagande sans que personne ne puisse tirer la sonnette d’alarme. En effet, à l’inverse de QualiSR, le PUCA ne comprend pas dans sa gouvernance des structures reconnues représentant une pluralité d’intérêts.
Propagande,
y-a-P(L)UCA ?
La notion de « copropriété populaire » avancée par le PUCA repose sur l’étude d’un groupe social d’habitants, avec la volonté d’impliquer les locataires dans la gouvernance. Aussi louable que soit ce souhait, il induit une bien meilleure réflexion juridique.
Dans une société en crise où les tensions entre divers intérêts sont fortes, diminuer les prérogatives des propriétaires sans s’expliquer aura un effet sur le marché.
Marie-Pierre LEFEUVRE insistait à juste titre sur la crise de la copropriété comme faillite d’une structure de confiance.
Mélanger tous les concepts et s’enfermer dans une tour d’ivoire idéologique n’est pas la meilleure manière de reconquérir une crédibilité.
Le copinage avec certains intervenants subventionnés non juristes, comme Rabia ENCKELL, n’annonce, à ce sujet, rien de bon. Cette mouvance de l’habitat participatif qui s’autoproclame représentative pose aussi des difficultés, avec une propagande dissimulant des intérêts carriéristes.
On sait où le flou terminologique a conduit l’Eco-Quartier de Strasbourg qui a qualifié de « copropriété » un immeuble possédé entièrement par une SCI (Société Civile Immobilière) non dissoute (voir Guide pratique pour une gestion durable et participative des copropriétés, 2018, Yves Michel, pp. 44-45 et 123, bourré de préchi-précha bobo convivial sur fond d’erreurs juridiques constantes).
Les animateurs de groupes non formés en droit ne sont pas la solution pour les immeubles en copropriété connaissant déjà des difficultés. Une vraie réflexion sur les exemples étrangers, et notamment américains ou japonais, est nécessaire, car des solutions meilleures ont fait leurs preuves.
Gros gâchis,
y-a-P(L)UCA ?
Face à la remarque qui précède, le PUCA pourrait mettre en avant la contribution de TERAO Hitoshi à l’équipe dirigée par Marie-Pierre LEFEUVRE (« Transition énergétique dans le droit de la copropriété au Japon », AJDI, février 2020, pp. 97 à 99).
L’article de TERAO Hitoshi est effectivement remarquable. Cet universitaire japonais titulaire d’un DESS de droit de l’urbanisme et de la construction en France était particulièrement bien placé pour comparer les deux nations. Néanmoins, TERAO Hitoshi n’a pas forcément souligné les implications de ce qu’il a écrit.
Au Japon, on compte environ 6 millions de logements situés dans des immeubles en copropriété sur 60 millions de logements (alors qu’en France, certains évoquent 10 millions de logements situés dans des immeubles en copropriété, pour environ 37 millions de logements).
Comme en France, le syndicat des copropriétaires nait de plein droit dès que deux lots sont possédés par des personnes distinctes. L’assemblée générale prend les diverses décisions. Un administrateur élu par l’assemblée remplit le rôle du syndic à la française. Un conseil syndical est également élu par l’assemblée.
Là où les choses deviennent passionnantes, c’est lorsque TERAO Hitoshi explique : « En pratique, l’assemblée générale des copropriétaires élit les membres du conseil syndical et le président est désigné parmi eux. C’est le président du conseil syndical qui qui est souvent considéré comme administrateur. Cette pratique est reflétée dans le règlement type établi par le ministère de la Construction ».
Cela signifie tout simplement que la gestion de forme coopérative en copropriété, qui est l’exception en France, est la règle au Japon ! Personne au PUCA n’a été jusqu’à le remarquer alors qu’ils avaient l’information sous leurs yeux !
Ingratitude,
y-a-P(L)UCA ?
Savez-vous pourquoi la coopération en copropriété est un tabou au PUCA, alors qu’ils ont également étudié le MASCOBADO, qui est un syndicat coopératif de copropriétaires (lien) ? Tout simplement parce qu’évoquer la coopération en copropriété oblige à rendre hommage à Michel THIERCELIN, comme nous l’avons fait dans ce blog (lien).
Nous vivons dans une société d’hybris où les individus se prennent pour des dieux et refusent de s’inscrire dans le sillage de ceux auxquels ils doivent tout.
Eva SIMON pense ainsi pouvoir s’exprimer au nom de LA Recherche tout en oubliant les travaux des maîtres de conférences plus expérimentés qu’elle.
De la même manière, le LGOC est fier de se placer dans le sillage de l’USCVB qui est la structure la plus expérimentée en matière gestion coopérative en copropriété. Le PUCA aurait mieux fait d’étudier l’USCVB au lieu de servir une propagande trompeuse à coups de deniers publics…
