mardi 14 novembre 2017

Quel statut pour le syndic ‘‘bénévole’’ rétribué ?

Des pressions liberticides sur le gouvernement

Le 10 février 2015, le député Stéphane SAINT-ANDRÉ a demandé au gouvernement s’il ne serait pas opportun de fusionner les statuts des syndics professionnels et des syndics bénévoles.

Cet élu radical de gauche, successeur de Jacques MELLICK à la mairie de Béthune (ce dernier étant un ‘‘vétéran’’ de l’affaire TAPIE…), sous-entendait qu’il fallait imposer les mêmes obligations de formation et d’assurance aux syndics non professionnels qu’aux syndics professionnels.

Le gouvernement a répondu que cette fusion ne lui semblait pas opportune (Rép. Min. n° 73562 JOAN Q, 11 avr. 2017 p. 2973, Annales des Loyers, juin 2017, pp. 37-38).

On comprend le gouvernement de l’époque…

Lorsque des personnes sont copropriétaires, elles sont propriétaires ensemble d’un même bien. Interdire à l’une d’entre elles d’assurer la gestion, c’est comme interdire à un adulte de gérer son propre bien.

Ce serait une violation grossière de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen qui prévoit, dans son article 17, que : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ».

On rappelle aussi l’article 544 du Code civil qui dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le député Stéphane SAINT-ANDRÉ et ses amis syndics professionnels sont donc parfaitement d’accord pour faire payer les ménages en leur promettant qu’ils deviendront « propriétaires », tout en voulant les priver ensuite de leurs droits constitutionnellement reconnus, et notamment de celui de gérer leur propre bien.

Le gouvernement a fait preuve de sagesse en n’écoutant pas cette très mauvaise suggestion.

Une récidive, ou le retour des ‘‘oreilles’’ de syndics pros

Le lobby des syndics professionnels fait donc pression sur les élus dont il est proche pour tenter d’interdire la gestion non professionnelle.

Le présent blog l’avait évoqué.

En 2009, Rudy SALLES, un député médeciniste niçois, voulait ainsi empêcher la gestion non professionnelle pour les copropriétés de plus de 50 lots ou ayant un budget annuel de plus de 300 000 €. Les mandats de syndic non professionnel n’auraient été renouvelables qu’une fois et la détention d’un diplôme de droit immobilier ou de gestion aurait été obligatoire. Le syndic non professionnel aurait également dû avoir sa résidence principale dans la copropriété concernée (Bulletin de l’ARC, avril 2009, n° 84, p. 26).

Cette proposition était clairement liberticide, puisque le propriétaire d’un bien a le droit de le gérer comme il l’entend, d’habiter où il veut, et de ne pas être soumis à des conditions de diplômes pour gérer ses propres biens ! C’est d’autant plus drôle que, jusqu’à présent, il n’y avait pas de conditions de diplômes pour être salarié d’un syndic et donc gérer un portefeuille de plusieurs dizaines d’immeubles !

L’Association des Responsables de Copropriété avait lancé à ses adhérents : « De votre côté, n’hésitez pas à faire savoir à votre député que vous lui couperez les oreilles si d’aventure un jour ce projet venait à être débattu au Parlement et qu’il vote ‘‘pour’’. Les oreilles !!! » (« Les syndics bénévoles attaqués : l’ARC réagit », Bulletin de l’ARC, avril 2009, n° 84, p. 26).

Quand on connaît les tribulations de Jacques MEDECIN, les leçons de morale de ce député à l’encontre des syndics non professionnels étaient tout aussi difficiles à accepter que celles que donnaient Stéphane SAINT-ANDRÉ, successeur de Jacques MELLICK…

On ne peut que constater la facilité avec laquelle les syndics pros s’associent à ce genre de politiciens dignes d’être jetés dans le « basket of deplorables » de Hillary  CLINTON… C’est bien pour cela que les professionnels de l’immobilier sont radicalement inaptes à fournir les garanties que prône le présent blog.

L’agacement des syndics professionnels

Malgré ces méthodes épouvantables, le comportement des syndics professionnels peut s’expliquer.

Dans un décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, un contrat type de syndic de copropriété a été promulgué. Dans son article 8, ce contrat type prévoit que le syndic non professionnel peut être rétribué.

Cela a pu surprendre les syndics professionnels qui s’en sont plaints en contestant la légalité de ce contrat type devant le Conseil d’Etat. Ce dernier leur a donné tort sur ce point (Jacques LAPORTE, Maurice FEFERMAN, « Le contrat type de syndic. Lorsque le Conseil d’État sanctionne le pouvoir réglementaire… » AJDI, janvier 2017, pp. 17 à 21).

Les syndics professionnels ont alors souhaité augmenter les contraintes qui pèsent sur les syndics non professionnels, car ils ressentent la présence de ces syndics dits ‘‘bénévoles’’ susceptibles d’être payés comme une concurrence déloyale.

Désormais, les syndics professionnels sont astreints à des impératifs de formation initiale et continue. Que des personnes susceptibles d’être payées puissent exercer sans être astreintes aux mêmes obligations est perçu comme une injustice.

Pourtant, la solution n’est certainement pas de restreindre les libertés publiques et de mettre sous tutelle les propriétaires de biens, sauf à bouleverser le marché. Imagine-t-on de soumettre les acquéreurs de lots de copropriété à une exigence de diplôme ? Si Rudy SALLES et Stéphane SAINT-ANDRÉ avaient été logiques, c’est ce qu’ils auraient réclamé.

Evidemment, les intervenants rétribués lors des ventes, agents immobiliers et notaires en tête, auraient été les premiers à hurler ! Si tous les acheteurs naïfs disparaissaient, ce serait une catastrophe pour les gens qui profitent du marché.

La vraie régulation par l’intelligence des acquéreurs

Les syndics non professionnels sont moins coûteux et présentent des garanties très supérieures quand on veut éviter le mélange des genres et les collusions avec divers prestataires intéressés.

Dans les petits immeubles et dans les endroits où le dégoût des promoteurs est à son comble, c’est largement la meilleure solution.

Néanmoins, les syndics non professionnels peuvent effectivement être incompétents, arrogants, prétentieux et ignares, comme des parvenus remplis de leur titre de propriétaires et se pavanant sans jamais justifier sérieusement leurs affirmations.

Pour l’éviter, multiplier les règles et les lois n’est pas nécessaire. Mieux vaut attirer l’attention des acheteurs sur des tests précis

Quand les syndics non professionnels, qui sont également des propriétaires, sauront que leur gestion sera évaluée selon des critères exigeants par les acheteurs, ils arrêteront de faire n’importe quoi.

Curieusement, ceux qui sont les premiers à comploter contre les syndics non professionnels ne s’appesantissent pas sur ces critères à développer pour prévenir les acheteurs…

En finir avec l’omerta

Face à certains pièges, les acquéreurs de biens immobiliers sont trop souvent confrontés au silence des professionnels rémunérés lors des ventes.

Des propagandes mal étayées incitent les ménages à devenir « propriétaires », alors que cela conduit parfois à la fragilisation de leur patrimoine.

Quant aux appels à l’implication des copropriétaires dans la gestion des immeubles, ils cachent fréquemment une forme d’élitisme.

Les syndics non professionnels consciencieux sont de moins en moins nombreux. Bien des citoyens soucieux de s’investir dans la gestion de leur immeuble doivent plutôt s’associer à des personnes déjà présentes sur place et ayant pris de mauvaises habitudes.

L’IGCHF (Institut des Garanties Citoyennes pour l’Habitat en France), a été créé afin d’initier un nouveau rapport au droit fondé non pas sur l’autoritarisme des notables mais sur une argumentation vérifiable. C’est le premier pas nécessaire pour échapper au mélange des genres où celui qui conseille a tout intérêt à mal conseiller celui qui l’écoute.

Pour briser la loi du silence, il faut donc donner des garanties. À cette fin, les opinions avancées doivent être fondées sur des références explicites au lieu d’être assénées de manière péremptoire par ceux qui profitent de l’aveuglement des acheteurs.

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